Baulückenkataster

Baulückenübersichtsplan

Baulückenliste


Was ist überhaupt ein Baulückenkataster und wozu ist es gut?

Diese Frage werden Sie sich vielleicht jetzt stellen. Wir hoffen, ihre Fragen in der nachfolgenden Erklärung bzw. Beschreibung beantworten zu können.

1. Anlass und Zielsetzung

Mit der Erstellung und Veröffentlichung des Baulückenkatasters der Stadt Schwelm soll ein Instrument zur Reaktivierung und Mobilisierung des im Stadtgebiet vorhandenen Baulandpotentials bereitgestellt werden. Das Baulückenkataster kann von Bauwilligen, Architekten und Maklern als Entscheidungshilfe genutzt werden und ist auch im Rahmen von Auskunftserteilungen und Bauberatungen durch die Verwaltung hilfreich. Es ist eine weitere Verbesserung des Services im Bereich Bauen und Wohnen. Schließlich wird auch erreicht, dass sich Lücken in bestehenden Baugebieten schließen und so die Ausweisung von Wohnbauflächen an der Peripherie der Stadt reduziert werden kann, die neben dem Flächenverbrauch auch mit hohem Investitionsaufwand seitens der Stadt verbunden ist.

Es ist zugleich aber auch ein wichtiger Baustein für das in Aufstellung befindliche

Stadtentwicklungskonzept (StEK) und der daraus zu entwickelnden Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes (FNP). Die Erfassung der vorhandenen Baulücken bzw. des innerstädtischen Baulandpotentials ist eine unbedingt notwendige Grundlage für die Diskussion über die Beurteilung von Darstellungen neuer Wohnbauflächen und deren Größenordnung im FNP.

Außerdem hat der Rat der Stadt Schwelm in seiner Sitzung am 11.12.2003 die „Lokale Agenda 21 Schwelm“ beschlossen. Das Handlungsfeld 1 „Bodenschutz“ beinhaltet unter Punkt 1.2 die Leitlinie „Präferierung der Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Nutzung von Baulücken“. Die Erstellung und Veröffentlichung des Baulückenkatasters unterstützt die Berücksichtigung dieses Zieles.

2. Baulückenschließung

2.1 Städtebauliche Gründe

Baulücken werden in der Innenstadt und in Innenstadt-Randgebieten oft als Parkplätze, als Abstellflächen, für Verkaufskioske, aber auch als Schuttabladeflächen verwendet. Lückengrundstücke erfüllen häufig in keiner Weise eine ihrem Wert entsprechende Aufgabe. Es handelt sich gelegentlich um funktionslose Räume, die erst wieder eine sinnvolle Aufgabe erhalten müssen.

Ist der Bebauungszusammenhang bei einer Blockrandbebauung unterbrochen, so trägt das Schließen einer Baulücke dazu bei, dass Lärmbelastungen vom Blockinnenbereich ferngehalten werden.

Von der Bebauung einer Baulücke können positive Impulse auf die Umgebung ausgehen.

Durch das Schließen von Baulücken lassen sich insbesondere dann, wenn ein Bebauungszusammenhang bei geschlossener Bebauung unterbrochen ist, positive gestalterische Wirkungen erzielen. Das Schließen der hässlichen „Zahnlücke“ oder die Beseitigung von Brachflächen ist auch ein Beitrag zur Stadtpflege.

Die Innenentwicklung einer Stadt wird durch die Schließung von Baulücken gestärkt. Darin liegt nicht nur ein Beitrag zum Schutz des Freiraums. Auch viele Bürger wünschen, in der Nähe des Zentrums zu wohnen.

 

2.2 Ökologische Aspekte

Werden die vorhandenen Baulücken genutzt, so kann in gewissem Umfang auf eine

Neuausweisung von Bauflächen verzichtet werden. Bei der Bebauung einer Baulücke wird

kein bisher unberührter Bereich erstmals in Anspruch genommen. Die Eindämmung der Siedlungsentwicklung nach außen und der Schutz des Freiraums sind besonders wichtige Gründe für die Schließung von Baulücken – ein Zusammenhang, der eine wachsende städtebauliche und umweltpolitische Bedeutung gewinnt. Freiraum ist keine unbegrenzte Ressource.

 

2.3 Boden- und finanzwirtschaftliche Aspekte

Bei einer Mobilisierung der Baulücken wird das Baulandangebot vermehrt, vorhandenes Bauland wird besser als bisher genutzt.

Für die Erschließung der Baulücken sind keine neuen Erschließungsflächen aufzuwenden. Beim Bauen auf klassischen Baulücken kann viel Fläche gespart werden, weil öffentliche Straßen schon vorhanden sind.

Nicht nur Flächen werden gespart, auch Erschließungskosten entstehen nicht. Wird am Stadtrand ein Gebiet erschlossen, so fallen hohe Erschließungskosten an. Werden Baulücken geschlossen, so können von der Gemeinde längst erbrachte Aufwen- dungen dagegen endlich wirksam werden. Beiträge in erheblicher Größenordnung können gespart werden.

Nicht nur die vorhandene technische, sondern auch die bestehende soziale Infrastruktur, z. B. Schulen und Kindergärten, wird besser ausgenutzt.

Durch ein vermehrtes Angebot kann sich eine gewisse Entspannung auf dem Grundstücksmarkt ergeben, die sich unter Umständen auch auf die Bodenpreise auswirkt.

 

3. Abwägungsnotwendigkeit

Nicht jede Baulücke kann bebaut werden.

Viele Baulücken sind schlichtweg „vernagelt“ und für jede Nutzung unzugänglich. Sie können dann eine gewisse Bedeutung für das Kleinklima und als ungeordnete „Naturreste“ innerhalb der Stadt haben. Andere, gerade größere Baulücken, können als ungeplante Erlebnisräume für Kinder wichtig sein oder werden als Parkplätze genutzt. Daraus wird deutlich: Nicht in jedem Fall drängt sich die Bebauung einer Baulücke auf, auch andere Nutzungsmöglichkeiten, vor allem in stärker verdichteten Wohnbereichen, kommen in Betracht, z.B.: wohnungsnahe Freiflächen, Kinderspielplätze, Unterbringung des ruhenden Verkehrs oder Wegeverbindungen.

Der erste Anschein kann dafür sprechen, dass es sinnvoll ist, eine Baulücke zu schließen.

Eine Abwägung im Einzelfall kann jedoch ergeben, dass es zweckmäßiger ist, eine Baulücke anderweitig zu nutzen. Die Frage nach einer geeigneten Nutzung einer Baulücke ist grundsätzlich immer zu entscheiden. Städtebauliche Gründe einer sinnvollen Bodennutzung sprechen in der Regel gegen funktionslose Räume in einer Stadt. Nur im Ausnahmefall ist ungenutzter Raum oder Raum, in dem sich eine bestimmte „wilde“ Nutzung festgesetzt hat, ein Gewinn. Aber auch dem Beibehalten eines solchen Zustandes sollte eine bewusste Entscheidung der Stadt vorausgehen.

 

4. Baulückenerhebung

Das Baulückenkataster der Stadt Schwelm ist in 8 Bezirke eingeteilt:

1. Mitte                      

2. Loh

3. Brunnen

4. Möllenkotten

5. Süd

6. West

7. Vörfken

8. Linderhausen

 

Bei der Erhebung der Baulückendaten sind seinerzeit im gesamten Stadtgebiet ca.110 Baulücken registriert worden.

Unter Baulücke ist ein unbebautes (klassisch) oder geringfügig bebautes Grundstück zu verstehen, das den Bebauungszusammenhang entlang einer im wesentlichen fertigen Straße unterbricht. Eine allgemein gültige größenmäßige Abgrenzung der Baulücke gibt es nicht. Im Allgemeinen werden Flächen in einer Größe von 1 bis 2 Wohnbaugrundstücken, angepasst an die vorhandene Umgebung, welche sofort bzw. kurzfristig bebaubar sind, als Baulücke bezeichnet. Baulücken sind Grundstücke für die Erschließungsanlagen bereits vorhanden sind oder ohne erheblichen Aufwand hergestellt werden können. Die Baulücken können deshalb wie folgt unterschieden werden:

 

Klassische Baulücke

Diese umfasst ein oder mehrere Grundstücke in einem im Zusammenhang bebauten Gebiet. Die Erschließung ist im Großen und Ganzen gesichert, abgesehen von nur einem noch zu erstellenden geringen Erschließungsaufwand. Die Baulücke ist in der Regel sofort bebaubar.

 

Geringfügig bebaute Baulücke

Eine solche liegt vor, wenn die Bebauung erheblich unter dem Maß der zulässigen oder üblichen Bebauung liegt, die Bauart behelfsmäßig ist oder auf Widerruf genehmigt wurde. Der Bestand wird mit dem verglichen, was auf dem Grundstück normalerweise zulässig wäre.

 

5. Inhalt des Baulückenkatasters

Das Baulückenkataster enthält neben den „öffentlichen“ Angaben über Lage, Gemarkung, Grundstücksgröße, Flur und Flurstücksnummer, auch Aussagen zur planungsrechtlichen Situation. Es wird unterschieden zwischen § 34 Baugesetzbuch (BauGB) – Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile – und § 30 BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes -.

Diese Informationen sind für den Bauinteressenten im Internet frei zugänglich. Das heißt, dem bauwilligen Bürger wird die Möglichkeit gegeben, sich aktuell, schnell und umfassend über geeignete Grundstücke im Stadtgebiet von Schwelm zu informieren.

 

Aus datenschutzrechtlichen Gründen sind im „öffentlichen“ Baulückenkataster gemäß § 200 BauGB keine Angaben über Grundstückseigentümer, Mieter, Pächter oder sonstige Nutzer des untersuchten Grundstückes enthalten.

Eventuelle Verkaufsabsichten des Grundstückseigentümers sind nur auf speziellen Wunsch des Eigentümers bekannt zu geben.

 

Grundsätzlich entbindet die Darstellung der Grundstücke im Baulückenkataster nicht davon, eine Baugenehmigung für das in Frage stehende Grundstück zu beantragen.

Das Baulückenkataster ist eine Erweiterung des Services im Bereich „Planen und  Bauen“ und stellt Interessierten die in Schwelm verfügbaren, bebaubaren Grundstücke vor.

Die Erfassung der Baulücken erfolgte auf der Grundlage von Katasterkarten, dem Flächennutzungsplan, sowie einer umfassenden Ortsbegehung. Zur Eintragung der Daten des Planungsrechtes wurden die vorhandenen Bebauungspläne (§ 30 BauGB) herangezogen und in Gebieten ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB) wurde die tatsächliche Bausituation beurteilt. Trotz flächendeckender Erhebung kann das Baulückenkataster keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben. Es ist außerdem nicht auszuschließen, dass Baulücken zwischenzeitlich bereits bebaut worden sind.

Das Baulückenkataster wird je nach Bautätigkeit halbjährlich oder jährlich aktualisiert.

 

 

 

Eintragungen sowie Auskünfte aus dem Baulückenkataster sind kostenlos.

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