Baulasten

Eine Baulast ist die öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde zu Gunsten eines Dritten (Baulastnehmers) bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden, die sein Grundstück betreffen.

Über die in Schwelm eingetragenen Baulasten führt die Untere Bauaufsicht das sogenannte Baulastenverzeichnis.

Eine Baulast findet Anwendung, wenn das Grundstück, auf dem gebaut werden soll (Baugrundstück), so beschaffen ist, dass eine Baugenehmigung auf Grund der Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht erteilt werden kann. Im übertragenen Sinne kann man vereinfacht sagen: Wenn am Baugrundstück ein Stück Fläche fehlt, damit das Bauvorhaben genehmigt werden kann, hilft das Nachbargrundstück in Form einer Baulast aus.

Beispiel für eine Baulast - Sicherung einer Zuwegung

Liegt das Baugrundstück nicht an einer öffentlichen Straße und kann nur über das Nachbargrundstück erreicht werden, muss der Eigentümer des Nachbargrundstückes (Baulastgrundstück) sich damit einverstanden erklären, eine genau festgelegte Fläche seines Grundstück auf Dauer für die Zufahrt zum Baugrundstück für Anwohner, Besucher und die Feuerwehr freizuhalten.

Die Eintragung einer Baulast sollte wohl überlegt sein, da sie die Nutzung des Baulastgrundstückes auf Dauer einschränkt. Eine Baulast kann auf Antrag nur dann gelöscht werden, wenn durch Wegfall der Baulast keine öffentlichen Interessen verletzt werden. Tritt durch die beabsichtigte Löschung der Baulast z.B. durch fehlende Erschließung ein rechtswidriger Zustand auf dem Baugrundstück ein, ist das öffentliche Interesse verletzt. Die Baulast kann in diesem Fall nicht gelöscht werden.

Arten von Baulasten

Es gibt eine Vielzahl verschiedenartiger "Baugenehmigungshindernisse", die mit Eintragung einer Baulast "geheilt" werden können, wie z.B.

  • Sicherung einer Zuwegung (§ 5 BauO NRW), siehe Beispiel
  • Sicherung einer Abstandsfläche (§ 6 BauO NRW) zum benachbarten Grundstück
  • Sicherung eines Stellplatzes für PKW bzw. Garage (§ 48 BauO NRW)
  • Sicherung einer gemeinsamen Grenzbebauung (§ 6 Absatz 1 BauO NRW)
  • Sicherung eines Anschlusskanals; Ver- und Entsorgung (§ 4 Absatz 1 BauO NRW)
  • Vereinigungsbaulast (§ 4 Absatz 2 BauO NRW), für den Fall, dass sich ein Gebäude über mehrere Grundstücke erstreckt.
  • Sonstige Baulasten

Antragstellung

Haben sich die Eigentümer der beteiligten Grundstücke geeinigt, stellt in der Regel der Eigentümer des Baugrundstückes den Antrag auf Eintragung einer Baulast. Zu den Antragsformularen gehört unter anderem auch eine Verpflichtungserklärung mit der genauen Beschreibung der einzutragenden Baulast. Diese Verpflichtungserklärung muss sowohl vom Baulastgeber des belasteten Grundstückes als auch vom Baulastnehmer (i.d.R. Antragsteller bzw. dessen Bevollmächtigter) des Baugrundstückes unterschrieben werden. Die Unterschriften sind öffentlich von einem Notar oder von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur zu beglaubigen. Alternativ können die Unterschriften nach telefonischer Absprache vor der Unteren Bauaufsicht geleistet werden.

Auf Grund der benötigten Unterlagen und Pläne (siehe auch Ziffer 13 des Vordrucks: "Baulast Antrag auf Eintragung") empfehlen wir von vorne herein, einen in NRW zugelassenen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) mit der Antragstellung zu beauftragen bzw. diesen zu bevollmächtigen. Der ÖbVI kann Sie bei der Antragstellung fachlich und beratend unterstützen.

Auf der Seite des Bundes der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure (siehe unter "Links") können Sie nach einem zugelassenen ÖbVI suchen.

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